2021新民法典離婚財產(chǎn)如何分割？ 上海離婚律師告訴大家。

2021年1月1日，新中國第一部以法典命名的法律《中華人民共和國民法典》正式施行，中國開始步入“法典”時代。

全新《民法典》被譽為“社會生活的百科全書”，共7編、1260條、10萬余字，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責任，以及附則。

今天我們匯總了2021年《民法典》涉及到房屋買賣問題，對離婚房產(chǎn)分割、 抵押房產(chǎn)的過戶問題、房產(chǎn)的居住權(quán)、房屋租賃等，為大家列舉出相關房屋的新規(guī)。

一、離婚房產(chǎn)分割

近年來，隨著離婚案件的增多和人們收入水平的提高，由夫妻財產(chǎn)分割引發(fā)的矛盾越來越尖銳，而對絕大多數(shù)人而言，房屋無疑是最大的爭執(zhí)焦點。

那么新的婚姻法對離婚時房產(chǎn)的分割有什么規(guī)定呢？

相關法律規(guī)定：

《婚姻法司法解釋三》第十條：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

《婚姻法司法解釋三》第六條：婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。《婚姻法司法解釋三》第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

《婚姻法司法解釋三》：由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！痘橐龇ń忉?二)》第21條：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用?！钡珣敺謨煞N情況區(qū)別對待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么這個房子肯定是夫妻一方婚前個人財產(chǎn)。二是在婚后，償還房屋的按揭貸款是由雙方共同支付的，應當歸屬于雙方共同財產(chǎn)，按按揭的數(shù)額分割。

《婚姻法司法解釋三》第十二條：婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

01婚前，由父母全額出資或個人全款買房，屬于個人財產(chǎn)，離婚的時候，另一方是無法分割的。

02婚前，按揭買房，由一方父母或者個人支付首付，婚后共同還貸的，離婚后分割的是共同還貸部分和房子增值部分。

03結(jié)婚之后，夫妻雙方其中一方的父母，購買房產(chǎn)贈送給子女居住的，沒有明確表示贈與哪一方的，屬于共同財產(chǎn)。

04結(jié)婚后，不論是誰出的錢購買的房子，沒有公證這套房子是個人財產(chǎn)的，屬于共同財產(chǎn)。

05城鎮(zhèn)戶口子女，無法繼承宅基地的使用權(quán)，但能繼承農(nóng)村父母房子。

二、已經(jīng)抵押的房屋，

可以不解除抵押直接辦理過戶

一般來說，買房一般都會通過銀行借款，銀行會要求辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)。也就是說，什么時候還清銀行的錢，銀行便可以為我們解除抵押，同時，房產(chǎn)也可以上市進行銷售。

2021年新的《民法典》實施之后，已經(jīng)抵押的房屋，可以不解除抵押直接辦理過戶，這個問題將迎刃而解。

相關法律規(guī)定：

物權(quán)編第406條第1款：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。民法典物權(quán)編第406條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應當及時通知抵押權(quán)人?！?/p>

01房子已經(jīng)設定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售。

02設立抵押的房子可以賣，抵押權(quán)可以跟著房子走，帶著抵押權(quán)賣。

03抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時必須通知抵押權(quán)人。

三、房產(chǎn)的居住權(quán)

全新《民法典》備受關注的話題無疑是房屋的“居住權(quán)”，“居住權(quán)”是在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之外關于房地產(chǎn)的一項全新權(quán)利。

什么是居住權(quán)？居住權(quán)有什么用處？

《民法典》中涉及居住權(quán)的內(nèi)容有六條，相關法律規(guī)定：

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條 設立居住權(quán)，當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權(quán)無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設立。第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應當及時辦理注銷登記。第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權(quán)的，參照適用本章的有關規(guī)定。

總的來說，居住權(quán)是以書面形式訂立合同或者以遺囑方式設立，而且必須進行登記，同時不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

01在2021年之前，沒有任何房屋設立了居住權(quán)，因為法律還沒有規(guī)定。

02從2021年1月1日《民法典》實施開始，房屋將可能設置居住權(quán)。

03居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

04設立居住權(quán)的住宅不得出租，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，但是當事人另有約定的除外。

05居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

06考慮到居住權(quán)的特性，對于二手房交易來說，購買前須查明房產(chǎn)的居住權(quán)。

《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》對居住權(quán)的登記做了規(guī)定，將于2021年3月1日起施行：

相關法律規(guī)定：

《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》：第二十七條：當事人采用書面形式訂立居住權(quán)合同或者以遺囑方式設立居住權(quán)的，應當持居住權(quán)合同或者遺囑等材料申請居住權(quán)首次登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當核發(fā)不動產(chǎn)登記證明。

總的來說，對于二手房市場，被交易的房屋是否設立了居住權(quán)，將成為未來購房者必須要提前了解和考慮的重要因素。

四、房屋租賃問題

《民法典》對房屋租賃的法律規(guī)定進行了重大修改，更有利于保障承租人的居住權(quán)益，也兼顧了出租人的權(quán)益。

01設立居住權(quán)的房屋不能出租

前面關于居住權(quán)的問題，小胖君已經(jīng)說的比較清楚了。

設立居住權(quán)的房屋不能出租，因為法律不允許出租，此類房屋的租賃合同將被認定為無效。

相關法律規(guī)定：

《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

拎重點：設立居住權(quán)的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰。

02出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應及時提異議，提異議時間為6個月

二房東轉(zhuǎn)租行為已經(jīng)屢見不鮮，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的，租客也有可能面臨被人趕出去的風險。

《民法典》新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進行轉(zhuǎn)租的，6個月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

相關法律規(guī)定：

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇藯l：出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

03房屋權(quán)屬有爭議或被查封，可以退租

房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權(quán)。

《民法典》新增規(guī)定，保護租房人的合法權(quán)益，明確了當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，房屋權(quán)屬有爭議時，租房人可以退房。

相關法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。

04租房人享有優(yōu)先租賃權(quán)

除非是居住特別不滿意，租房人都一般不太愿意搬家。現(xiàn)實生活中，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。

此時，承租人的權(quán)益就無法得到保障?！睹穹ǖ洹沸略鲆?guī)定，房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

相關法律規(guī)定：

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

拎重點：優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價格達不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。

05房屋共有人和產(chǎn)權(quán)人的近親屬，享有優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)

之前的法律規(guī)定承租人在出租人出賣雙方建立租賃關系的房屋時享有優(yōu)先購買權(quán)。

《民法典》新增規(guī)定，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

民法典在承租人之前又加了兩個有優(yōu)先購買權(quán)的人，分別是：

（1）房屋的共有人；

（2）出租人也就是產(chǎn)權(quán)人的近親屬；

相關法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

06承租人的優(yōu)先購買權(quán)有一個15天的行使期間，過期不候

明確承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是沒有規(guī)定具體期間，在實踐中有時會給出租人帶來困擾。

《民法典》新增規(guī)定：租房人應當在15日內(nèi)明確表示自己要購買，否則放棄優(yōu)先購買權(quán)。

相關法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

若未通知或妨害承租人行駛優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。