房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。那么，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，屬于違法銷售嗎？

網(wǎng)友咨詢：沒(méi)有取得預(yù)售許可證可以售房嗎？

上海房產(chǎn)律師解答：

沒(méi)有商品房預(yù)售許可是不可以銷售的。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許可證屬于違規(guī)銷售，可起訴要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)一倍的賠償。

【法律依據(jù)】

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。

開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

律師解析：

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》 第45條規(guī)定，商品房 預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

(1) 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

(2) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

(3) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買(mǎi)人。

(4) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

(6) 已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。 

(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 。

房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

開(kāi)發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因?yàn)闊o(wú)論是商品房買(mǎi)賣(mài)合同還是認(rèn)購(gòu)書(shū)，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費(fèi)者作為買(mǎi)方要具備民事行為能力，開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒(méi)有取得預(yù)售許可證開(kāi)發(fā)商是不能銷售商品房的。